ngày càng nhiều

nguyên nhân:

Ruộng đất thuộc sở hữu của Nhà vua trong thực tế giao cho các công xã nông thôn quản lý, các thành viên chia nhau cày cấy và làm nghĩa vụ tô thuế không còn phù hợp nữa, do nhu cầu phải nâng cao hiệu suất nông nghiệp, do phương thức tổ chức quản lý canh tác, do phân hoá xã hội...dẫn đến sự giải thể của các công xã nông thôn và đi liền với nó là sự xuất hiện của sở hữu tư nhân, ghi dấu một bước phát triển của xã hội. Có thể nhận thấy rằng, chính nhà nước quân chủ đã tạo điều kiện và khẳng định quyền tư hữu ruộng đất. Năm 1135, Lý Thần Tông đã xuống chiếu: "Những người bán ruộng ao không được bội tiền lên mà chuộc lại, làm trái thì phải tội". Quyền tư hữu ruộng đất qua lệ này được khẳng định, thừa nhận.
Nhà nước Lý- Trần tạo điều kiện để sở hữu tư nhân về ruộng đất phát triển bằng nhiều cách: cho phép mua bán, chuộc theo luật lệ, bán ruộng công cho dân, cho phép vương hầu, quí tộc, phò mã lập điền trang...Rõ ràng, trên lý thuyết, ruộng đất là của nhà vua, nhưng trên, thực tế người dân có quyền sở hữu bao gồm: sử dụng, hưởng hoa lợi, mua bán, cầm nhượng, thừa kế, được nhà nước thừa nhận và bảo vệ - đây là điều đặc biệt trong chính sách ruộng đất của nhà nước Lý- Trần. Với chính sách này, người nông dân là chủ nhân phần ruộng đất của mình (ruộng tư). Nhưng nó cũng dẫn đến những phân hoá xã hội làm một bộ phận nông dân biến thành nô tì và sự thu hẹp của ruộng đất công do làng xã quản lý- chỗ dựa của nhà nước quân chủ trung ương tập quyền. Trên đại thể thì chính sách này mang nội dung tích cực, tác động mạnh đến sản xuất nông nghiệp, mở rộng diện tích canh tác, năng xuất cao hơn, do đó sản lượng nông nghiệp toàn xã hội tăng.
Một điều nữa cần lưu ý: tuy ruộng đất tư hữu là ruộng đất trong tay tư nhân, có quyền đem nhượng bán và xét về mặt chiếm hữu địa tô thì kẻ sở hữu ruộng đất cũng là kẻ chiếm hữu toàn bộ địa tô, nhưng trong điều kiện nhà nước quân chủ chuyên chế tập trung, thì nhà nước đóng vai trò quan trọng trong sở hữu ruộng đất và địa tô, mỗi cá nhân đều phải tuân phục nó. Do vậy, mọi thứ ruộng đất (trừ các biệt lệ) đều phải nộp thuế cho nhà nước, nên chắc chắn nhà nước chiếm hữu một phần địa tô. Vì lẽ đó, quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất trong khuôn khổ nhà nước quân chủ có sự giới hạn vê mặt thuế lệ. Đây là sự chiếm hữu không phải toàn bộ địa tô mà chỉ đại bộ phận địa tô mà thôi.
Nói chung, vấn đề ruộng đất tư dưới thời Lý-Trần bao hàm những điều kiện về mua bán, về chiếm hữu đại bộ phận địa tô, để khẳng định quyền tư hữu về mặt thuế lệ, về giới hạn trong khuôn khổ của sở hữu nhà nước về mặt ruộng đất.
Một trong những hình thức sở hữu trong ruộng đất tư nhân là điền trang. Người được phép lập điền trang là vương hầu hoặc tôn thất, tiến hành khai hoang bằng lực lượng nô tì, khẩn hoang ở cả miền biển lẫn miền sông. Đây là ruộng đất thực sự của các vương hầu, quí tộc, tôn thất được nhà nước cho phép thành lập lần đâu tiên vào năm 1226. Khu vực lập điền trang không hạn chế diện tích, lực lượng sản xuất trong điền trang là tư nô của các chủ điền trang. Thời Trần, cùng với quyền hạn về tính độc lập của các vương hầu ở từng địa phương, sự hình thành điền trang tư nhân của quí tộc Trần cho thấy rõ khuynh hướng muốn vươn tới sở hữu phong kiến trong khuôn khổ một nhà nước tập quyền.
3. Ruộng đất nhà Chùa (ruộng tam bảo)
Sở dĩ phải đặt ruộng chùa thành một mục riêng vì ruộng đất của nhà chùa thuộc cả hai loại hình sở hữu trên.
Phật giáo là tôn giáo phát triển thịnh hành nhất ở thời Lý- Trần. Để sống và tiến hành các nghi thức tôn giáo, nhà Chùa thường có trong tay ruộng đất để sử dụng hoa lợi, ruộng đất có thể lên tới hàng mấy trăm mẫu, hàng nghìn mẫu, không nhất thiết phải tập trung quanh chùa. Ruộng đất nhà chùa do nhiều nguồn đưa lại: do tư nhân cúng, vua ban cấp hay do làng xã góp vào, trích từ ruộng công của làng, hoặc có thể do bản thân nhà chùa mang tiền bạc quyên góp được, tậu ruộng cho mình. Ruộng chùa có thể thuộc những loại sở hữu khác nhau: từ ruộng đất do nhà nước trực tiếp quản lý được vua ban tặng (nhà chùa chỉ là người chiếm hữu), ruộng chùa thuộc đất công làng xã và ruộng chùa thuộc sở hữu tư của chùa (cá nhân cúng, chùa tự mua). Ruộng nhà chùa là một loại ruộngrất đa dạng, thực tiễn có bao nhiêu hình thái sở hữu, bao nhiêu quan hệ sản xuất thì ruộng chùa cũng có bấy nhiêu hình thức và quan hệ sản xuất. Ruộng đất nhà chùa biểu hiện chằng chéo nhiều hình thức sở hữu và quan hệ sản xuất trong thiết chế kinh tế xã hội thời Lý- Ttrần. Nó cũng đánh dấu sự hưng thịnh của Phật giáo gắn liền với chính quyền quân chủ tập trung và cuối cùng nó bao hàm những nét đổi mới trong quan hệ sản xuất. Tính chất đa dạng và nhiều chiều đó của ruộng nhà Chùa có tác dụng lâu dài duy trì các chùa ở các làng xã, trải qua bao thay đổi về chính trị, tôn giáo.